mieszk-kom

Sprzedaż mieszkania komunalnego zakupionego z bonifikatą przed upływem lat pięciu. Kiedy unikniemy obowiązku zwrotu bonifikaty udzielonej nam na zakup mieszkania i czy w ogóle jest to możliwe?

Dobra wiadomość brzmi, oczywiście, że tak:)! Wystarczy tylko wgryźć się solidnie w przepisy zawarte głównie w Ustawie o Gospodarce Nieruchomościami i zastosować się do wymaganych ustawą ściśle określonych warunków. Jak zwykle, coś za coś i sprawa nie jest taka oczywista. Przede wszystkim, zero samowolki! Jeżeli czegoś nie dopatrzymy, możemy być pewni, że właściwy urząd uśmiechnie się do nas o zwrot bonifikaty. Aby tego uniknąć poznajmy swoje prawa.

Zgodnie z dyspozycją art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603), jeżeli nabywca nieruchomości zbywa nieruchomość lub wykorzystuje ją na cele inne niż uzasadniające wcześniejsze udzielenie bonifikaty, w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Właściwy organ może wówczas na żądanie domagać się takiego zwrotu czyli po stronie np. gminy powstaje z mocy przepisów prawa, wierzytelność o zapłatę sumy odpowiadającej zwaloryzowanej bonifikacie. Są jednak pewne wyjątki, które warto mieć na uwadze, a mianowicie:

Z art. 68 ust. 2a ust. 2 przedmiotowej ustawy wynika, że ograniczenia tego nie stosuje się w następujących przypadkach: (a zatem jeśli sprzedamy w poniższych sytuacjacj mieszkanie przed upływem pięciu lat nie powstanie obowiązek zwrotu bonifikaty)

  •  zbycie na rzecz osoby bliskiej,
  • zbycie pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego,
  • zbycie pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa,
  • zamiana lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
  • sprzedaż lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

W tym miejscu chciałabym żebyśmy bliżej przyjrzeli się ostatniemu punktowi, który zazwyczaj rodzi najwięcej wątpliwości. Sam fakt przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży wykupionego lokalu komunalnego środków na cele mieszkaniowe wydaje mi się nie wymagać zbytniego komentarza. Oznacza to tyle, że sprzedajemy wykupione mieszkanie, a za pieniądze, które otrzymamy organizujemy nową przestrzeń do mieszkania. Tu myślę, że mamy jasność.

W praktyce powyższe stwierdzenie budzi jednak liczne wątpliwości.

Po pierwsze pojawia się kwestia interpretacji sformułowania „przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie innego lokalu mieszkalnego”. Problematyczna okazuje się być tutaj kwestia tego, czy aby na pewno zaistniały przesłanki do zwolnienia z obowiązku zwrotu bonifikaty, czy absolutnie konieczne będzie by całość kwoty uzyskanej ze sprzedaży nabytego dzięki bonifikacie, przeznaczyć we wskazanym czasie tj. w ciągu 12 miesięcy na tzw. cele mieszkaniowe?

Dzięki nowelizacji kwestia ta została jasno sformułowana. Ustawa określa jednoznacznie, że w przypadkach opisanych w art. 68 ust. 2a pkt 4 lub 5 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami, a mianowicie kiedy na nabycie lub zamianę nieruchomości albo lokalu mieszkalnego nie zostały wykorzystane wszystkie uzyskane środki, wówczas obowiązek zwrotu bonifikaty dotyczy jedynie i wyłącznie kwoty odpowiadającej części bonifikaty niewykorzystanej na nabycie lub zamianę, po jej waloryzacji. 

Czyli mamy już jasność również tutaj.

Co jednak dokładnie mają szanse realnie sfinansować te uzyskane ze sprzedaży naszego mieszkania środki? Wiadomo, że wprost chodzi tu o zapłatę ceny kolejnego mieszkania czy nieruchomości, które mają być wykorzystane na cele mieszkaniowe, ale czy tylko?

Co z kosztami notarialnymi?

Pojawia się pytanie co ze zwolnieniem od obowiązku zwrotu bonifikaty w przypadku przeznaczenia kwoty na inne wydatki z tym związane, czy może być ona wykorzystana choćby na pokrycie kosztów notarialnych wynikających z zakupu nowego mieszkania, lub bardziej prozaicznie, czy obejmie również koszty koniecznych remontów, wykończenia nowego lokalu? Mieszkanie może być przecież w stanie tzw. surowym czy deweloperskim i wtedy aby uczynić je zdatnym do zamieszkania ponosimy jeszcze znaczne koszty.

Na szczęście uzasadnione w doktrynie wydaje się twierdzenie, że środki uznawane za przeznaczone do nabycia nowego lokalu to wszelkie koszty ściśle powiązane z jego kupnem, a zatem wszelkie koszty notarialne i opłaty sądowe mieszczą się w tym zakresie.

Koszty notarialne +

Opłaty sądowe +

Ustawa nie pozwala natomiast na przyjęcie, że wydatki na remont czy wykończenie mieszkania, nawet te poniesione w ciągu 12 miesięcy od chwili zbycia lokalu zakupionego z bonifikatą będą tutaj zasadne.

Wydatki na remont –

Wydatki na wykończenie mieszkania –

Tematyka związana z możliwością swobodnego dysponowania lokalem komunalnym wykupionym przez osobę fizyczną z bonifikatą jest bardzo obszernym zagadnieniem. Powyższe zagadnienie opisane w tym poście jest tylko wycinkiem możliwości, którymi dysponujemy w tego rodzaju sytuacji. Niemniej jednak, stanowi jeden z najczęściej występujących problemów w tym temacie. Mam nadzieję, że udało mi się rozwiać choć część wątpliwości na ten temat, a wskazówki, z którymi właśnie się zapoznaliście będziecie mogli wykorzystać i dzięki nim spokojnie myśleć o przyszłości swojej i swojego mieszkania.

koman-ffmieszkan-ff

Share: